Sale and lease back – Regime fiscale IVA

Il contratto denominato “sale and lease back” costituisce un’operazione negoziale complessa con la quale un soggetto, esercente attività d’impresa o attività di lavoro autonomo, vende un bene di sua proprietà (mobile o immobile), strumentale all’esercizio della propria attività, ad una società di leasing la quale, dopo aver versato il corrispettivo pattuito, concede contestualmente o, comunque, entro un breve lasso di tempo, lo stesso bene, in leasing, al cedente.

Quest’ultimo corrisponde alla società di leasing un canone periodico per l’utilizzo del bene fino alla scadenza del contratto, momento in cui l’utilizzatore/cedente potrà eventualmente optare per la continuazione della locazione oppure, alternativamente, per il riacquisto del bene, mediante il pagamento del prezzo stabilito per il riscatto.

Il contratto in esame, molto diffuso nella prassi commerciale, risponde all’esigenza del venditore/utilizzatore di continuare ad avere la materiale disponibilità del bene venduto, attraverso il contratto stipulato con la società di leasing, soddisfacendo, nello stesso tempo, l’esigenza di ottenere una immediata liquidità attraverso la vendita del bene.

Secondo l’impostazione adottata dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 218/2000, è possibile distinguere tre diversi rapporti giuridici:

1. la cessione del bene nei confronti della società di leasing: tale operazione è soggetta ad IVA, ricorrendo entrambi i presupposti (oggettivo e soggettivo) di applicazione dell’imposta, ai sensi dell’art. 1, DPR n. 633/1972;
2. la concessione in leasing del bene: tale operazione rientra nel campo di applicazione dell’IVA, in quanto ricorrono sia il presupposto soggettivo sia quello oggettivo, con applicazione dell’aliquota che sarebbe applicabile alla cessione del bene oggetto del contratto, ai sensi dell’art. 16, co. 3, DPR n. 633/1972;
3. l’eventuale riscatto del bene: in tal caso si concretizza un’operazione di cessione del bene, da parte della società di leasing a favore dell’utilizzatore, imponibile IVA.

La Corte di Giustizia ha ritenuto che, ai fini IVA, lo schema negoziale del “sale and lease back” possa rappresentare un’unica operazione che non si qualifica come una cessione di beni, bensì come un’operazione di finanziamento (sentenza 27 marzo 2019, causa C-201/18).

La Cassazione con la sentenza n. 11023/2021, facendo propri i suddetti principi della Corte di Giustizia, ha affermato che la stipula di un contratto di “sale and lease back”, ai fini IVA, configura un’operazione negoziale complessa e unitaria, la cui causa possiede carattere prevalentemente finanziario, essendo finalizzato a incrementare la liquidità del venditore.

Per contro, la ratio dello schema contrattuale non è quella di trasferire il bene materiale da un soggetto a un altro, affinché ne possa goderne come se ne fosse il proprietario: la disponibilità del bene permane, infatti, in capo al venditore che lo detiene in via ininterrotta.

Con la risoluzione in esame, l’Agenzia delle entrate non giunge ad una conclusione univoca ma stabilisce che l’operazione di “sale and lease back” può configurare, ai fini IVA, un’operazione composta da cessioni di beni e prestazione di servizi ovvero un’unica operazione a scopo di finanziamento (prestazione di servizi).

Per giungere a una conclusione, è ritenuto “necessario valutare attentamente le singole clausole contrattuali per individuare la concreta regolamentazione del rapporto che le parti hanno inteso stabilire e, dunque, il conseguente trattamento fiscale, avendo particolare riguardo alle prerogative in capo all’utilizzatore del bene concesso in leasing”.

Fermo restando che la qualificazione richiede un approccio “caso per caso”, l’Agenzia delle entrate evidenzia alcuni elementi che avvalorano la causa esclusivamente finanziaria dell’operazione posta in essere:

• la presenza, nel rapporto contrattuale, di clausole che escludono o limitano significativamente il potere dell’impresa di leasing di disporre giuridicamente del bene come proprietario;
• la previsione di facoltà, contrattualmente concesse all’utilizzatore del bene, particolarmente stringenti, tali da far ritenere che sia quest’ultimo a conservare il diritto di disporre del bene “come se ne fosse il proprietario”.

(Risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 3 del 3 febbraio 2023)