Cessione di immobili post Superbonus: chiarimenti – Circolare dell’Agenzia delle entrate n. 13 del 13 giugno 2024

L’Agenzia delle entrate ha pubblicato la circolare n. 13 del 13 giugno 2024, recante: ”Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio 2024) - Novità sulla disciplina delle plusvalenze risultanti dalle cessioni di immobili interessati da interventi Superbonus e della variazione dello stato dei beni”.

Come noto, la legge di bilancio 2024 (art. 1, co. da 64 a 67, L. n. 213/2023) è intervenuta sulla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili, apportando modifiche agli artt. 67 e 68, TUIR (concernenti rispettivamente “Redditi diversi” e “Plusvalenze”).

Di seguito si evidenziano le precisazioni fornite dall’Agenzia delle entrate contenute nella circolare in esame.

Modifiche alla disciplina fiscale delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili

Tra i redditi diversi indicati nell’art. 67, TUIR è stata inserita una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile, cioè la plusvalenza che deriva dalla cessione di immobili oggetto di interventi agevolati (il cd. “Superbonus”) che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.

La suddetta nuova disciplina si applica alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Rientrano nell’ambito oggettivo di applicazione della nuova disposizione tutte le tipologie di immobili che sono state oggetto degli interventi agevolati ammessi al Superbonus, indipendentemente dal fatto che detti interventi siano stati effettuati sull’immobile dal cedente (ad esempio il proprietario) oppure dagli altri aventi diritto (il conduttore, il comodatario, il familiare convivente, ecc.).

Per gli «interventi agevolati», non rileva la tipologia di interventi – trainanti o trainati – effettuati sull’immobile oggetto di cessione, risultando sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.

La nuova ipotesi di plusvalenza sopra citata riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso, effettuata entro dieci anni dalla conclusione dei lavori, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato.

Sono escluse dall’ambito applicativo della nuova disposizione le plusvalenze relative agli immobili acquisiti per successione, agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o a quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, qualora all’atto della cessione i predetti immobili siano stati acquistati o costruiti da un periodo inferiore a dieci anni.

Per il requisito temporale, l’Agenzia delle entrate individua, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus; tale data, in linea di principio, è comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

I criteri di calcolo della nuova plusvalenza

La legge di bilancio 2024 ha modificato anche l’art. 68, TUIR e definisce i criteri di calcolo della nuova plusvalenza.

Come noto, la plusvalenza ha origine dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d’acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Il nuovo art. 68, TUIR prevede, per la nuova ipotesi di plusvalenza, dei criteri particolari per la determinazione del «costo inerente al bene», che variano a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi non più di cinque anni oppure più di cinque anni.

Nel primo caso, la norma stabilisce che le spese relative agli interventi ammessi al Superbonus non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto o di costruzione dell’immobile se congiuntamente:

• l’esecuzione dell’intervento agevolato abbia comportato la fruizione del Superbonus nella misura del 110%, l’Agenzia delle entrate precisa che, nel caso di fruizione dell’agevolazione in parte nella misura del 110% e in parte in misura inferiore, l’irrilevanza delle spese relative agli interventi agevolati riguarda solo le spese che hanno dato luogo all’incentivo nella misura del 110%;
• siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta, l’Agenzia evidenzia che, nel caso di fruizione del Superbonus attraverso la detrazione in quote annuali in dichiarazione, non si verifica, nel calcolo della plusvalenza, l’irrilevanza delle relative spese.

Nel caso in cui, invece, tra la data di conclusione degli interventi agevolati con il Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più di cinque anni, laddove si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.